Todos nós já escutamos ao menos uma vez que “o Direito nasce dos fatos”, assim como já ouvimos várias vezes a expressão popular “loteamento fechado”, principalmente em nossa região, onde o mercado imobiliário está cada vez mais aquecido.
 
Mas você sabia que boa parte dos empreendimentos assim chamados não possuíam regulamentação própria pelo Direito?
 
Exatamente por isso fora recentemente sancionada Lei que criou, no campo jurídico, a figura do “condomínio de lotes”. Exemplo prático da realidade fática impulsionando o Direito!
 
Mas e o que são os “condomínios de lotes” e por que não “loteamentos fechados”?
 
Fazendo o caminho inverso, mas necessário, é simples concluir, quando se fala em parcelamento do solo por loteamentos, que os donos dos lotes não o são das ruas, praças etc., as quais pertencem ao Poder Público e somente quando consentido pelo mesmo é que se poderia restringir ou controlar o trânsito de pessoas. Afinal de contas, a livre circulação pelas áreas públicas é direito de todos e necessária para uma vida em sociedade.
 
Porém, a realidade é completamente diversa. Por muito tempo – e até hoje – os proprietários de lotes constituíam associações responsáveis por cercar, organizar, instalar portarias etc. em determinada área, para a qual apenas teriam acesso os seus pares.
 
Em razão de notória situação de fato, juridicamente informal, e que por vezes acarretava entraves a respeito dos quais o Direito não estava preparado, por assim dizer, é que se criou a figura do condomínio de lotes, o qual, dentro do que é possível conceituar em poucas linhas, pode ser comparado, em sua essência, ao condomínio edilício.
 
Nessa modalidade, é como se os lotes, designados como unidades autônomas de uso exclusivo, fossem os apartamentos de um edifício residencial, nunca independentes, mas interligados por uma relação jurídica própria, sendo as ruas, praças etc. o mesmo que o hall de entrada, corredores, escadas, áreas de lazer etc., todos bens de natureza privada e propriedade comum dos condôminos, que por sua vez são responsáveis por sua manutenção e uso adequado.
 
Ou seja, apesar de estruturas parecidas, os condomínios de lotes e loteamentos são empreendimento com concepções completamente diferentes, em um se adquire somente determinada área referente ao lote de terra, enquanto no outro o objeto da compra é uma parcela do todo, que engloba não somente a área de uso individual, de sorte que além de ser proprietário do seu lote, que deve possuir matrícula própria no Registro Geral de Imóveis, o condômino será titular de direitos e deveres sobre uma fração ideal do solo e das áreas comuns.
 
Por Cláudio Luís Goulart Junior
Advogado. Sócio da sociedade de advogados Ferreira & Goulart Advocacia e Consultoria Jurídica. Pós-Graduado em Direito Processual Civil. MBA em Direito Civil e Direito Processual Civil pela Fundação Getúlio Vargas – FGV. Pós-Graduando em Direito Empresarial e Societário pela Faculdade de Direito de Vitória – FDV. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Civil – IBDCivil. Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da 4ª Subseção da OAB/ES.